양도소득세

일명 특수관계자 간 부동산 매매에 관한 질의를 받았습니다. 질의 요지는 부모 자식간 부동산의 매매가 현행 세법 상 불리하거나 까다롭게 적용되는 문제가 있는지에 관한 것이었습니다.

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원론적으로 들어가면.. 부모 자식간 부동산의 거래라 해서 일반적이고 통상적인 부동산 거래에 비추어 특별히 다르게 취급될 이유는 없습니다. 당연히 세법에서도 별도로 제한하는 규정이 있는 것도 아니구요..

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다만, 가령 부모자식간 같은 특수관계자 사이에 발생할 수도 있는 일정 금액 이상의 고저가 양수도를 규제하기 위한 규정은 있습니다. 이러한 규정이 없다면 매매를 가장한 증여의 이익을 어느 한쪽의 일방에서 타방으로 이전할 수 있으니까요..

소득세법 제101조[양도소득의 부당행위계산] 규정에 따르면 '양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다’ 라고 되어 있으며..

동법 시행령 제167조에 구체적으로 특수관계자간 부동산 매매거래에 따른 그 대가가 시가와 3억원 이상 차이가 나거나 5% 이상 차이가 날 경우, 즉 3억원과 시가의 5% 중 어느 하나의 기준 이상 차이가 날 경우에는 그 양도자의 양도소득을 시가에 의해 계산할 수 있도록 하고 있습니다. 아울러 이 경우의 시가는 상증세법 상 시가의 규정을 준용토록 되어 있습니다.

만일의 경우 30% 이상 저가로 매매하였을 경우를 가정하면 양도자는 저가양도가액을 부인하고 시가로 양도소득세를 재계산하고, 양수자는 30% 이상을 초과하는 수증이익에 대하여 증여세를 부담하게 됩니다.

(양도소득세 측면)

예를 들면 고저가 양수도에 의해 시가보다 3억원 또는 5% 이상 차이가 날 경우 소득세법 상 양도소득의 부당행위 계산 규정에 의거 양도자에게는 시가로 양도소득금액을 재계산하는 한편,

(증여세 측면)

양수자(또는 양도자)는 시가보다 3억원 또는 30%이상 차이가 나는 금액으로 기준금액 이상에 해당하게 되면 시가와 대가의 차액에서 기준금액(3억원 또는 30%해당금액)을 차감한 금액을 증여받은 것으로 간주되어 증여세를 납부하여야 합니다.

이상의 내용을 간단히 정리하면 아래 표와 같습니다.

* 양도, 양수자간 특수관계인 가정, 3억원 기준과 5% 또는 30% 기준 중 어느 하나라도 해당하면 각각 부당행위계산 및 증여이익의제에 해당하 게 됨을 유의 ☞ 3억원에 미달 되어도 5% 이상 또는 30% 이상이면 각각 해당

◎ 관련규정

소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】 동법 시행령 제167조, 상속및증여세법 제35조【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여】 동법 시행령 제26조[저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등]

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