양도소득세

농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 특례(조특법 제99조의 4)

오늘 오신 손님이 상담요청 했던 내용은 이른바 농어촌 주택 취득자가 양도하는 일반주택의 1세대1주택 비과세 적용 가능여부.. 함께 들고 오신 서면자료들을 보니.. 인터넷 등 많은 정보를 찾아 보시고.. 더욱이 국세청에 서면 상담을 통해 답변서도 갖고 계시고.. 아무튼 이 건 관련해서 많은 연구를 하신 분이셨다.

이 분이 발췌해 오신 자료들만 보더라도.. 원하는 소기의 목적 달성에 큰 무리가 없어 보이긴 했는데.. 이 분이 정말로 원하는 것은.. 100% 확실한 답변이었다.

즉, 되면 되고 안되면 안된다.. 하는 머 그런 똑 부러지는 결론...

입장 바꿔 보아도 그 심정은 이해가 가지만... 완벽한 답변으로서 100% 확실한 보장을 장담할 수는.. 없음을 말씀드리고 양해를 구하였다.. 그건 단순히 전문가로서의 지식이 모자라거나 실력이 부족하다는 사유 만으로 책임지기 버거운 리스크가 항상 존재하기에...

아무튼.. 다른 사람들은 모르겠으나 나의 경우에는 100%를 보장해 드릴 수 없음을 말씀드리고 손님이 가시고 난 후.. 관련 규정을 살펴 보았다..

1. 개요

1세대가 2003.8.1. ~ 2025.12.31.까지의 기간(농어촌주택 취득기간) 중 1개의 농어촌 주택을 취득하여 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 일반주택의 1세대1주택 비과세 판정시 당해 농어촌주택을 당해 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 취급한다는 것.(2009.1.1. 이후 양도하는 분부터는 고향의 발전을 도모하기 위해 농어촌 주택의 범위에 고향주택주1)을 추가하였다)

주1) 고향주2) 주택은 2009.1.1.~2020.12.31.기간 중에 취득한 고향에 소재한 주택으로 아래 표에 해당하는 비수도권 시지역에 소재(조정대상지역 및 관광단지 제외)하고 취득당시 기준시가가 2억원 이하인 주택을 말함

주2) 고향이란... 다음 각호의 요건을 모두 충족한 시 지역(이와 연접한 시지역을 포함하며, 다음 각 호의 요건을 모두 충족한 군 지역에 연접한 시 지역을 포함한다)을 말한다. 아울러 위 표에 따른 시지역에 소재하면서 수도권지역 또는 조정대상지역이나 관광단지가 아니어야 한다

㉠ 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지

㉡ 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역

2. 과세특례 적용요건

① 1세대가 2003.8.1.~2025.12.31.까지의 기간(농어촌주택 취득기간) 중 1개의 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우

② 농어촌 주택의 요건(다음 ㉠~㉤의 요건을 갖춘 주택)

㉠ 취득당시 기회발전특구에 소재하거나 다음에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 읍,면 지역에 소재하는 주택일 것

a. 수도권 지역, 광역시에 소속된 군지역(단, 접경지역 중 경기도 연천군, 인천광역시 옹진군, 강화군, 기타 재경부령이 정하는 지역은 특례적용 가능)

b. 국토해양부장관(시도지사)이 지정하는 도시지역 및 허가구역(충남 태안군, 전남 영암, 해남군은 도시지역에서 제외, ’23.1.1이후 양도분부터)

c. 주택법 제63조의2에 따른 조정대상지역

d. 문화관광체육부장관이 지정한 관광진흥법 제2조의 관광단지

㉡ 2021.1.1.이후 양도분부터 대지 면적 (660㎡ 이내일 것)이 폐지되었고, 2017.1.1. 이후 양도분 부터는 주택 면적(단독주택은 150㎡ 이내, 공동주택의 전용면적은 116㎡이내일 것)관련 규정이 폐지됨

㉢ 주택 및 부수토지의 취득당시 기준시가가 3억원(대통령령으로 정하는 한옥의 경우 4억원) 이하일 것..(2009.1.1.이후 취득은 2억원 이하)

㉣ 일반주택 양도당시의 기준시가가 1억원 이하일 것(2007.12.31. 이전 양도분에 한함)

㉤ 일반주택이 소재한 시,읍,면지역(또는 연접 시,읍,면지역)이 아닌 곳에서 농어촌주택을 취득할 것

3. 과세특례 적용신청

일반주택의 예정, 확정 신고기한 내에 ‘과세특례적용신고서’를 제출하여야 한다(일반, 농어촌주택의 토지, 건축물대장 첨부)

4. 농어촌주택의 보유요건 충족 전 일반주택 양도의 경우

     이 경우에도 일단은 과세 특례가 적용되어 일반주택이 비과세 가능하나 특례를 적용받은 이후 농어촌 주택을 게속하여 보유하여 3년이상 보유하지 않게되는 경우에는 농어촌주택의 양도연도의 과세표준 신고시 일반주택 양도시점에 부담했어야 할 세액을 신고,납부하여야 함

일몰시한이 있는 한시적 특례 규정으로서.. 소득세법이 아닌 조세특례제한법에 못박혀 있는 것으로 보아, 정책 목적 상 제정된 규정으로 보이고.. 더욱이 기회발적특구.. 및 인구감소로 인한 지역소멸 위험 지역 등이 대거 포진되어 있은 것으로 보아.. 수도권 인구의 지역 유도 효과도 기대하고 있는 규정으로 추정이 되었다.. 왜냐면 동 규정을 보고있노라니 당장에 떠오르는 규정이.. 거주이전을 위한 일시적 1세대2주택 중복보유 허용.. 규정인데... 이 조특법 상 규정에 따르자면.. 일시적 2주택 중복 보유 허용기간에 신경 쓸 필요가 없어지니까.. 결국에는 법령에서 정하는 일정요건을 갖춘 수도권 외 지역으로 이전할 경우에는 2주택 보유자에 해당한다 하여도 언제든 기존 주택을 팔기만 하면 1세대1주택 비과세 혜택을 주겠다.. 하는 거와 마찬가지라서... 이렇든 저렇든 지방으로의 인구 유입 효과를 기대할 수 있겠다 싶었다...

뭐.. 개인적인 의견으로는 얼마나 많은 사람들이 동 규정의 혜택을 보고 지방으로의 인구유입 효과가 얼만큼 발생할런지는 모르겠지만... 뜬금없는 이런 일몰 규정의 다수 제정은 가뜩이나 복잡하고 헤깔리기 쉬운 세법을 더욱 어렵게.. 그리고 지뢰밭으로 만드는 일이 .. 아닐까.. 싶다.. 개인적인 바램으로는 이제는 그만 좀.. 재산제세 관련 규정을 이리 바꾸고 저리 바꾸고 하면서 정책 추진의 도구로 삼지 않았으면 한다.. 그래도 세법이잖아 일관되고.. 예측가능하고 그래야하는데.... 머 그래서 오잉? 이런게 있었다고? 또는 몇월 며칠까지라고? 이런식으로 헤매이지 않아도 좋을 세법이었으면 좋겠다... 하는 바램이.. 있다...