양도소득 계산시 필요경비
① 취득가액을 실지거래가액으로 계산하는 경우의 필요경비
㉠ 취득가액(취득에 소요된 실지거래가액주1)
㉡ 자본적 지출액 등으로서 소득세법 시행령 제163조 제3항에서 정하는 것주2
㉢ 양도비 등으로서 소득세법 시행령 제163조 제5항에서 정하는 것주3
② 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우의 필요경비
㉠ 취득가액 : 당해 자산의 취득당시의 매매사례가액,감정가액,환산가액
㉡ 기타 필요경비 : 소득세법 시행령 제163조 제6항에서 정하는 필요경비 개산공제액
※ 위 경우 모두 양도자산의 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 그 감가상각비를 공제한 금액을 취득가액으로 한다(소득세법 §97③)
주1) 취득에 소요된 실지거래가액 : 시행령 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(현재가치할인차금과 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액은 제외), 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 소요된 소송비용, 화해비용 등의 금액, 당사자간 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 가산한 이자상당액은 포함하되 지급기일의 지연으로 인한 이자상당액은 포함하지 아니함
소득세법 시행령 제89조 (자산의 취득가액 등)
① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
② 제1항의 규정에 의한 취득가액은 다음 각호의 금액을 포함하지 아니하는 것으로 한다.
1. 사업자가 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우에 있어서의 당해 현재가치할인차금
2. 기획재정부령이 정하는 연지급수입의 경우에 제1항의 취득가액과 구분하여 지급이자로 계상한 금액
3. 제98조 제2항 제1호의 규정에 의한 시가초과액 - 이하 생략-
취득에 소요된 실지거래가액이란 매입한 자산의 취득가액은 물론 취득에 부수하여 발생한 필수 지출비용으로서 취등록세, 법무사 수수료, 부동산 중개수수료 기타 매입과 관련하여 지출 회피가 불가한 제비용을 포함하는 것 임
타인으로부터 매입한 자산의 취득가액 : 매입가액, 취득세, 등록세, 법무사비용, 중개수수료, 변호사비용, 매수자부담 양도소득세, 기타비용(자산의 매입에 필수하여 발생한 기타비용을 말함)
자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산의 취득가액 : 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액, 변호사비용, 매수자부담양도소득세, 기타비용(자산의 매입에 필수하여 발생한 비용)
주2) 자본적 지출액 등
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
ex) 개발부담금, 재건축부담금, 수익자부담금, 토지장애 철거비, 도로시설비, 사방사업소요비 등 포함
자본적 지출액이란 취득자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등을 말하는 것으로 그 지출에 있어서 선택적 지출이 가능한 항목, 예를 어들 도배, 장판, 가구시설 등의 교체, 내장공사비 같은 수익적 지출과는 세무상 구분이 됨
주3) 양도비 등
1. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
2. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
3. 공증비용, 인지대 및 소개비
4. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
5. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
ex) 국민주택채권 및 토지개발채권 매각차손, 부동산중개수수료 등 포함
양도비란, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용을 말하는 바, 자산의 양도를 위한 법률컨설팅 비용, 거래의 중개를 위한 소개비 등 양도에 필수하여 발생한 비용은 양도비로서 양도가액에서 차감할 수 있는 것임
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