주택 조정대상지역의 지정일 이후 상속으로 취득한 1주택의 양도와 관련 거주요건에 관한 문의가 있었습니다. 이에 소득세법 시행령 제154조에 따른 거주요건의 예외 사항을 아래와 같이 정리하여 보았습니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목에 따르면 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(비거주자 3년) 이상인 것 단, 취득당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 거주기간이 2년 이상인 것에 한해 비과세 적용을 받을 수 있는 것으로 규정되어 있으며, 동법 시행령 제154조 제1항 각호의 경우 보유기간 및 거주기간의 예외로 하고 있음 ◎ 보유기간 및 거주기간의 예외 1호... 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우 2호... 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우. (이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.) 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 3호... 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우 ◎ 거주기간의 예외 4호... 삭제 5호... 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우 위 내용에 따른 거주기간의 계산은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다고 규정(2019.2.12. 신설)되어 있는 바, 주민등록 상 미등록 하였으나 실제 거주한 경우는 적용 대상이 아님을 명확히 하고 있습니다. 아울러 위 거주기간의 또는 보유기간을 계산할 때 동 시행령 제8항에 따라 다음 각호의 기간을 통산하도록 되어 있음 1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간 위와 같은 규정에 따르면 전화 문의 주셨던 고객님은 상속개시일 현재 지정지역 내 주택을 취득한 바, 거주요건의 적용 대상이 되며, 위 보유 및 거주기간 통산규정 상 상속개시전 피상속인과 동일세대로서 거주하고 보유한 기간이 2년 이상이 되지 않을 경우 양도소득세 신고 납부 대상에 해당 할 수 있었습니다. 국세청 예규에 따르면 공동상속주택의 경우 거주기간의 계산은 상속지분이 가장 큰 상속인의 거주기간을... 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 때에는 ① 당해 주택에 거주하는 자 ② 최연장자 순서로 공동상속주택 외 일반주택 양도시 공동상속주택의 소유자로 보는 순서와 동일한 것으로 해석하고 있음. 상속주택의 경우 그 취득시기가 인위적일 수 없음에 비추어 조정지역 고시일 이후 상속개시가 되었다 해도 거주기간에 있어 뭔가 특례적인 조치가 있어야 하지 않을까.. 싶었는데... 동 시행령 제8항에 피상속인과 상속인의 거주기간 통산규정을 두고 있는 것으로 보아.. 취득시기를 조절할 수 없는 상속을 원인으로 취득한 경우에도 조정지역 내 주택이라면 거주요건 부가 취지에 맞춰 거주 목적을 위한 실수요의 경우에 한정하여 비과세를 적용하겠다는 공평한 원칙 유지의 의지를 읽을 수 있었습니다. 즉, 자유계약에 의해 임의로 취득한 주택이 아닌 상속의 개시라는 부득이한 사유로 취득한 상속주택의 경우에도 조정대상지역의 고시일 이후 취득이라면 거주요건이 필수입니다. 공동상속인 중 상속인의 주택으로 보는 것에 해당하는 상속인은 이 점 유의하여 1세대1주택 양도에 따른 비과세 적용 요건 구비에 신경써야 할 것 입니다. | 