부동산 공급시 공급가액... 부가가치세, 양도소득세 공통 토지와 건물 등을 함께 공급한 경우 건물 등의 공급가액은 실지거래금액을 공급가액으로 하나 토지와 건물 등의 가액 구분이 곤란한 경우와 그 실지거래금액이 대통령령으로 정하는 안분계산에 의해 산출한 금액과 어느 하나라도 30% 이상 차이가 있는 경우, 부가가치세법 시행령 제64조 제1항 각호에 따른 방법에 의해 안분계산한 금액을 토지와 건물 등의 공급가액으로 한다. 이는 공급 물건 별로 임의적으로 매각금액을 배분하여 부가가치세 관련 과세표준을 과소 또는 과대 계상하지 않게 하기 위한 규정이며 양도소득세에 있어서도 부가가치세법 상 동 규정을 준용토록 규정되어 있다. 양도소득세에 있어서 동 규정 적용의 실익은 일괄매각된 물건 별로 비사업용토지 내지는 단기양도 적용 등에 의한 세율 적용 구간이 달라질 경우와 장기보유특별공제액이 달라질 경우 세율이 낮거나 공제액이 큰 물건으로 실제 매매가액을 임의적으로 조정할 수 없게 함에 있다. 아울러, 부가가치세 세법집행기준에 따르면 기준시가, 감정가액이 모두 있는 경우로 명문화 되어 있는 바, 안분계산의 적용시 일부는 감정가액으로 일부는 기준시가로 혼용하여 안분함은 불가한 것으로 해석되고 있음. 안분계산 적용기준 1. 소득세법 제99조에 따른 기준시가(감정평가액이 있는 경우 그 금액) 2. 토지, 건물 중 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가액이 있는 경우 그 금액, 감정평가액이 없는 경우 장부가액 3. 취득가액(장부가액이 없는 경우) 안분계산 적용순서 ①순위: 기준시가, 감정평가액 ⇒ ②순위: 장부가액 ⇒ ③순위: 취득가액 ⇒ ④순위: 기타 국세청장이 정하는 방법 ※ 근거법령 부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) ① 법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. <개정 2015. 2. 3., 2016. 8. 31., 2019. 2. 12., 2022. 1. 21., 2022. 2. 15.> 1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. 2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. 3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바주1)에 따라 안분하여 계산한 금액 주1) 국세청 고시 부가가치세 집행기준 ② 법 제29조제9항제2호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. <신설 2022. 2. 15.> 1. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물등의 가액을 구분한 경우 2. 토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우 부가가치세법 제29조(과세표준) ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다. <개정 2018. 12. 31., 2021. 12. 8.> 1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우. 다만, 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다. 소득세법 제99조(기준시가의 산정) ① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. <개정 2013. 5. 28., 2014. 12. 23., 2016. 1. 19., 2016. 12. 20., 2017. 12. 19., 2019. 12. 31., 2020. 12. 29.> 1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물 가. 토지 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 라. 주택 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. | 