1. 부동산매매업이란? 소득세법 상... 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당)과 부동산 개발 및 공급업을 말합니다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외)은 제외합니다.(소득세법 시행령 제122조 제1항) 부가가치세법 상... 부가가치세법 시행령 제3조에서 용역의 범위를 규정하고 있는데 같은 조 2항에 따르면 제1항제1호 및 제6호에도 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령으로 정하는 사업은 재화(財貨)를 공급하는 사업으로 본다. 고 되어 있고 같은 법 시행규칙 제2조 [사업의 범위] 제2항에 따르면 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다. 1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업 2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업 간단하게 정의되어 있는 위 내용만 가지고는 한번에 알아보기가 쉽지 않습니다. 다시 정리를 해보면.. 자기책임 하에 자기의 계산으로 건물을 지어 판매하는 경우는.. 건설업이 아닌 부동산 매매업 즉, 재화의 공급에 해당합니다. 일단 위 정의에 부합하는 내용으로 바꾸어 보면 비주거용건물을 건설해서 판매하면 --> 부동산매매업.. 그리고 여기에 추가하여 부동산을 개발하여 공급하는 업은 부동산매매업.. 위 다만 이하 규정을 살펴보면.. 주거용 건물 개발 및 공급업은 부동산매매업이 아닌 주택신축판매업 등에 해당하여 건설업이 되는데... 다시 또 괄호 안 내용처럼 예외 규정이 있어서 주택을 사고 파는 업은 부동산매매업에 해당한다는 이야기 입니다.. 아울러 부가가치세법에 따르면 1과세기간 그러니까 6개월 안에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 부동산을 판매하는 사업의 양태에 해당하게 되면 부동산매매업으로 볼 수 있다는 이야기입니다. 따라서 대외적으로 부동산매매업을 표방하고 사업자등록을 마친 후 그에 따른 사업소득으로서 제세 신고의무를 다한 사람의 경우에는 문제가 없겠으나 수회에 걸쳐 부동산을 사고 팔으면서 양도소득으로만 신고한 사람의 경우에는 경우에 따라서 부동산매매업 영위자로 간주되어 추가적인 부가가치세 과세문제가 불거질 수도 있겠습니다. 현실적으로 흔한 경우 중에... 시행사로부터 도급계약을 수주받고 건물을 건설하여 주는 시공사는 건설업.. 그 시행사는 부동산매매업.. 이 될 수 있겠습니다. 부동산매매업에 해당하느냐 주택신축판매업 등 건설업에 해당하느냐의 차이는 그 공급되는 부동산 관련 재화의 공급에 해당하느냐 용역의 공급에 해당하느냐의 차이가 있습니다. 재화와 용역에 대한 세법 상 취급은 손익의 인식 기준, 시기 등에 있어서 도 차이가 있게 되고... 아무튼 본론으로 돌아와서 부동산매매업 관련 세액계산 특례를 이하에서 살펴보고자 합니다. 2. 부동산매매업자의 토지 등 매매차익 예정신고 의무 부동산의 양도소득이 아닌 부동산매매업 소득 즉, 사업소득에 해당하게 되는 경우 토지 등 매매차익 예정신고 의무가 있습니다. 토지 등 매매차익의 계산은 매매가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제 순으로 양도소득의 필요경비 계산규정을 준용하여 계산하며(단, 양도소득기본공제는 적용하지 아니함) * 필요경비.. 취득원가(매입가액에 취득세, 등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액, 자기가 행한 제조, 생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산 은 원재료비, 노무비, 운임, 하역비, 보험료, 수수료, 공과금, 설치비, 기타 부대비용 의 합계액), 소송비용 등, 자본적지출액, 양도비 등, 토지 등의 건설자금에 충당한 금액의 이자 부동산매매업이라는 사업소득을 양도소득의 계산규정을 준용하는 예정신고인 만큼 그 명칭도 양도차익이 아닌 매매차익으로 하고 있습니다. 3. 부동산매매업자의 세액계산 특례 ⑴ 세액의 계산방법 부동산매매업을 경영하는 거주자로서 종합소득금액에 양도소득세 중과대상 자산의 매매차익이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 ①과 ②를 비교하여 그 중 많은 것으로 합니다. ① 기본세율에 의한 종합소득 산출세액 ② 다음 ㉠, ㉡에 의한 세액의 합계액 ㉠ 주택등매매차익 1) 에 양도소득세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 ㉡ 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액에 기본세율을 적용하여 산 출한 세액 1) 주택등매매차익의 계산(영 122조 2항) 주택등매매차익 = 자산의매매가액 - 양도자산의필요경비 - 양도소득기본공제 - 장기보유특별공제 ⑵ 세액계산 특례 적용 대상 ① 분양권 (법104조 1항 1호) ② 비사업용 토지 (법 104조 1항 8호) ③ 미등기양도자산 (법 104조 1항 10호) ④ 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 등 (법 104조 7항, 단 2022.5.10.부터 2025.5.9.까지 양도하는 경우에는 제외함) 4. 정리 부동산매매업에 해당하는 사업자는 양도소득 계산례에 준하여 토지 등 매매차익의 예정신고 및 납부의 의무가 있으며 종합소득세 확정신고시 사업소득 계산에 의하여 종합소득세를 신고 납부하는 경우에도 위 특례 규정에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그 해당 자산에 대한 양도소득세를 산출한 세액과 그 해당 자산 외 종합소득금액에 대한 기본세율 적용 산출세액을 더하여 합산한 금액을 기본세율에 의한 종합소득 산출세액과 비교하여 둘 중 더 큰 금액으로 신고 납부하여야 한다는 것 입니다. 결국.. 결론적으로 살펴보면.. 양도소득세에 있어서 중과 대상인 위와 같은 특례적용 대상 자산을 사업소득을 표방하여 기본세율로 적용받아.. 자연스럽게 조세회피가 이루어질 수 있는 점을 차단하기 위해 위와 같은 복잡한 특례 규정이 생겨났다고 생각됩니다. 사실.. 따지고 보면 복잡할 것도 없어요.. 그냥 위와 같은 특례자산 양도시 양도소득세와 종합소득세 둘 중에 더 세금이 큰 쪽으로 과세하겠다.. 머 그런 내용이거든요... 이하 여담이지만.. 제가 현직에 있을 때 일을 하며 느낀건데... 세무행정은 국세의 부과 보다 국세의 징수가 사실 더 중요하답니다. 한 때는(아주 오래전...) 부동산 양도시 세무서를 먼저 경유하여 관련제세 납부를 하고 양도신고납부확인서를 받아야 등기소에서 등기를 접수할 수 있었던 그런 때도 있었고 ... 머 여튼 각종 세목별 예정신고 및 납부의무를 두는 것은 통상의 확정신고 기한이 익년도 5월 임에 따라 그 기간 중 자칫 발생할 수도 있는 세수의 일실 문제를 방지하기 위한 목적이 가장 크다고 보여집니다. 부동산매매업자의 매매차익예정신고도.. 통상 가액 단위가 큰 부동산 매매의 경우 좀 더 일찍 신고를 받고.. 조금 더 일찍 과세권을 확보할 수 있는 안전장치 마련을 위해 시행되고 있는 것 같구요... 아무튼 위 내용을 보시고 부동산매매업자는 누구인가.. 그리고 부동산매매업은 토지 등 매매차익예정신고 의무가 있구나.. 아.. 몇가지 특례자산의 경우에는 그 세액의 계산방식이 다르구나.. 정도를 이해하셨으면 합니다.
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