통상적으로 업다운(Up & Down) 계약서를 말하는 것으로서 실제 거래한 금액보다 계약서 상 기재금액을 올리거나 낮추어 기재한 거짓계약서에 근거하여 양도소득세 신고 시 양도소득세 관련 비과세 및 감면 규정의 적용을 받을 수 없습니다.
1세대1주택 비과세 대상 양도자가 작성한 업다운계약서, 8년자경 농지감면 및 농지대토에 따른 감면 대상 등에 해당하는 자가 작성한 업다운계약서의 경우 각각 소득세법 및 조세특례제한법에서 규정하고 있는 비과세 및 감면의 규정을 적용 받을 수 없음
아울러 취득세 관련 지자체 근거법령 부동산거래신고등에 관한 법률 제28조에 의거 확인된 실지거래 금액의 5% 이하에 해당하는 과태료 부과 처분을 받게 됨
비과세 및 감면 배제 새액의 계산
① 비과세에 관한 규정을 적용받을 경우
비과세 받았거나 받을 세액 – min(비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 제104조 제1항에 따른 양도소득세 산출세액, 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액)
② 감면에 관한 규정을 적용받을 경우
감면 받았거나 받을 세액 – min(해당 감면세액, 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액)
위 산식에 따르면 거짓작성되어 업되거나 다운된 금액이 극히 경미한 경우를 제외하고 거의 대부분의 비과세, 감면 세액이 전액 추징대상이 되게 됩니다.
현실적으로 업다운 계약서의 경우 양도자와 양수자라는 양 당사자간 계약인 바, 일방 또는 쌍방의 이해관계에 따라 거짓계약서가 작성되었는지 여부에 불문하고 양도자든 양수자든 양도소득세의 계산 대상이 되었을 때 동 규정에 따른 비과세 및 감면의 배제 대상이라는 불이익(신고불성실가산세 40% 대상 및 납부불성실가산세 별도)을 받게 됩니다.
따라서 거짓계약서를 작성하여 양도신고한 양도자 뿐만 아니라 양수자의 경우에도 추후 거짓계약서에 의한 양도신고 시 동 규정에 의한 비과세 및 감면 배제의 불이익 처분을 받게 되는 것입니다.
관련규정
소득세법 제91조(양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등)
① 제104조제3항에서 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 이 법 또는 이 법 외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과 세에 관한 규정을 적용하지 아니한다.
② 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따른 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 뺀다.
1. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 비과세에 관한 규정을 적용받을 경우: 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 제104조제1항에 따른 양도소득 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액
2. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우: 감면에 관한 규정을 적용 받았거나 받을 경우의 해당 감면세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액
조세특례제한법 제129조(양도소득세의 감면 배제 등)
① 「소득세법」 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액 과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 「소득세법」 제91조제2항에 따라 이 법에 따른 양도소득세의 비과세 및 감면 을 제한한다. <신설 2010.12.27>
② 「소득세법」 제104조제3항에 따른 미등기양도자산에 대해서는 양도소득세의 비과세 및 감면에 관한 규정을 적용하지 아 니한다. <개정 2010.12.27.>
이는 비과세 및 감면에 해당하여 양도소득세의 부담이 없거나 작은 양도자와 취득가액에 따른 취득세 및 추후 양도소득세의 감소를 도모하려는 양수자간 이해가 합치하여 사실과 다른 거짓계약서를 작성 신고하는 행위를 제한하려는 제재 규정으로서 현실적으로 빈번하게 발생하는 1세대1주택 비과세 대상자의 경우 특히 유의하여야 할 내용입니다.
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