제114조의2(감정가액 또는 환산취득가액 적용에 따른 가산세)
① 거주자가 건물을 신축 또는 증축(증축의 경우 바닥면적 합계가 85제곱미터를 초과하는 경우에 한정한다)하고 그 건물의 취득일 또는 증축일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 제97조제1항제1호나목에 따른 감정가액 또는 환산취득가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물의 감정가액(증축의 경우 증축한 부분에 한정한다) 또는 환산취득가액(증축의 경우 증축한 부분에 한정한다)의 100분의 5에 해당하는 금액을 제93조제2호에 따른 양도소득 결정세액에 더한다. <개정 2019.12.31>
② 제1항은 제93조제1호에 따른 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용한다.
현행 소득세법에 따르면 위와 같이 건물을 신축 등을 한 후에 5년이내에 양도하면서 그 취득가액을 환산가액(2018.1.1 이후 양도분부터 가산세 적용), 감정가액(2020.1.1이후 양도분부터 가산세 적용)에 의할 경우 그 계산된 취득가액의 5%를 가산세로 납부하여야 하며 이 경우 납부해야할 양도소득세가 발생치 않아도 가산세는 해당되는 것으로 규정되어 있습니다.
하나의 사례로 살펴보면.. 현실적으로 빈번할 수 있는 경우 중 하나인 12억원을 초과하는 고가주택의 경우 비과세 해당 금액을 제외한 초과 과세분에 해당하는 환산가액에만 가산세를 적용할 것이냐... 환산가액 전체에 대하여 가산세를 적용할 것이냐의 문제가 있을 수 있는데.. 이에 대하여 서울행정법원-2018-구단-21616(2019.8.21)에 따르면 "1세대1주택 고가주택 9억원 이하의 비과세 부분도 환산취득가액 가산세 적용대상임"이라고 결정한 바 있으며, 그 취지로는 5년 이내 실제 취득가액이 확인 될 수 있음에도 세법의 대원칙인 실질과세원칙에 부합하지는 않는 환산가액을 선택한 것은 판결문 본문을 읽어보면 일정 부분 위법하지는 않으나 조세 회피적 성격이 있는 것으로 본 영향이 있음과 아울러 가산세를 적용하는데 있어서 비과세 해당분과 그 외의 분에 대하여 구분하여 적용할 것인지에 대한 명시적 언급이 없기 때문인 것으로 보여집니다.
고가주택에 해당하지 않는 1세대1주택 비과세 주택의 경우에는 아예 환산가액에 따른 가산세 적용대상이 아님을 알 수 있으나.. 현실적으로 또 흔한 경우 중의 하나인 겸용주택.. 이를테면 다가구주택 등의 경우에는 어떠해야하는 지에 대한 의문이 있을 수 있습니다.
특히, 2022.1.1. 이후 소득세법 시행령 제160조 제1항의 개정에 따라 같은 법 제95조제3항에 따른 고가주택의 경우 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다고 되어 있는데..
양도소득세 집행기준 89-156-3 [겸용주택의 고가주택 판정]에 따르면 ... 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 겸용주택의 주택면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우로서 그 전부를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용하는 때에는 그 주택 외의 부분의 가액이 포함된 전체 건물과 그에 딸린 토지의 실지거래가액을 기준으로 고가주택을 판정한다.. 고 되어 있으므로..
예를 들어 12억원을 초과하는 1세대1주택 비과세에 해당하는 겸용주택은 고가주택에 해당하는 한편 소득세법 시행령 제160조 개정 규정에 따라 주택 외의 부분에 대하여는 비과세 하지 않고 양도소득세를 계산하는 바, 주택부분의 가액을 10억원, 상가부분의 가액을 2억1천만원으로 가정을 하면.. 주택부분은 1세대1주택 비과세에 해당하고 상가부분에 대해서만 양도차익을 산출하여 양도소득세가 해당하게 됩니다. 이 때.. 만일에 그 계산에 있어 취득가액을 환산가액으로 적용하였다면 위 행정법원 판례 및 다수의 조세심판례의 사례에서와 같이 상가 해당분 환산가액 뿐만 아니라 전체 환산가액에 대하여 5%의 가산세를 추가로 부담하여야 하며.. 이 경우 양도차익 계산결과 상가 부분에 대한 양도소득세의 부담분이 없었다 하더라도.. 가산세는 따로이 납부하여야 합니다.
현행 소득세법에 있어서 고가주택의 판정과 관련하여 1세대1주택 비과세 적용대상이 되는 겸용주택과 1세대1주택 비과세 적용이 되지 않는 겸용주택의 판정은 그 판단을 달리하고 있습니다.
1세대1주택 비과세 적용 대상이 되는 겸용주택의 경우에는 전술한 내용에서 본 바와 같이 주택 및 주택 외 전체 가액이 12억원을 초과하는 지 여부에 따라 고가주택 해당여부를 판단하고 있으며 ..
1세대1주택 비과세 적용 대상이 아닌 겸용주택의 경우에는 주택 외의 가액은 제외하고 고가주택 해당여부를 판단하고 있습니다. (서면인터넷방문상담4팀-1408, 2004.09.09.외 다수)
위와 같이 살펴본 내용에 근거하여 결론적으로 판단하여 보면.. 아예 비과세 대상으로서 세액계산의 대상 자체가 되지 않는 경우는 제외하고.. 일단 세액계산의 대상이 되면 (1세대1주택 비과세 한도 초과에 해당하든, 1세대1주택 비과세 해당하는 겸용주택으로서 12억원 초과로 고가주택에 해당하여 주택 외 부분이 있든).. 그 취득가액을 환산가액으로 할 경우 만일 신축 후 5년이내 양도에 해당하게 된다면 전체 환산가액에 대하여 5%의 가산세부과 대상인 것으로 판단됩니다.
자칫하면 헤깔리기 쉬운 부분이라고 생각되어 집니다. 접근하는 순서는 비과세에 해당하느냐... 고가주택에 해당하느냐를 먼저 판단하고 신축 후 5년 이내 환산가액 적용에 의하는 것인지를 검토 후 가산세 적용여부를 판단하여야 할 것으로 생각됩니다.
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