1. 부동산임대업의 총수입금액 계산
총수입금액… 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로서 부동산 등을 대여하고 받는 월세 등의 임대료가 본래의 총수입금액에 해당
○ 임대료 외 유지비·관리비 수입
– 청소비·난방비 등 수취액 : 총수입금액에 산입(객관적으로 구분시에는 별도의 사업소득에 해당)
– 전기료·수도료 등의 공공요금 수취액 : 총수입금액 불산입 단, 실납부액을 초과하는 경우에는 그 초과액을 총수입금액에 산입
선세금(先貰金)… 미리 수취한 임대료 상당액은 그 선세금을 계약기간의 월수도 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액으로 함 즉,
총수입금액 = 선세금 × 해당연도의 임대기간 월수* / 계약기간 월수*
* 월수의 계산은 역에 따라 계산하되
– 계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월 미만인 경우에는 1월로 하고
– 계약기간 종료일이 속하는 달이 1월 미만인 경우에는 산입하지 않음
* 선수 임대보증금 : 임대개시일부터 간주임대료를 계산함
보증금 등의 총수입금액 계산 특례
거주자가 부동산 또는 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금, 전세금 등을 받은 경우에는 다음의 방법에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때 총수입금액에 산입한다.
다만, 주택을 대여하고 보증금 등을 받은 경우 3주택(소형주택 제외) 이상을 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에만 간주임대료를 계산함
* 소형주택 : 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40㎡ 이하인 주택으로서, 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택(2023.12.31.까지는 전세보증금 과세 배제)
수입금액 계산방법
| 구 분 | 계산방법 | |
| 기장신고 | 주택과부수토지 | (해당기간의 – 3억원주1))의 적수 × 60/100 × 1/365(366) × 정기예금 보증금 등 이자율 – 임대보증금 등 관련 금융수익 주1) 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감한다. |
| 주택외 | (해당기간의 보증금 – 임대용 부동산의 ) × 1/365(366) × 정기예금 등의 적수 건설비 상당액 적수 이자율 – 임대보증금 등 관련 금융수익 | |
| 추계신고 | 주택과부수토지 | (해당기간의 – 3억원)의 적수 × 60/100 × 1/365(366) × 정기예금 보증금 등 이자율 |
| 주택외 | 해당기간의 보증금 × 1/365(366) × 정기예금 등의 적수 이자율 | |
* 정기예금 이자율 : 2025년… 3.1% (부가가치세법 시행규칙 제47조[정기예금이자율] 1,000분의 31)
임대용 부동산의 건설비 상당액
임대용부동산의 건설비 상당액(토지가액 제외)은 다음에 의하며, 이 경우 해당 건축물의 취득가액은 자본적지출액을 포함하고 재평가차액은 제외한다.
1991.1.1. 이후 취득한 임대용 부동산
임대용부동산의 매입·건설비 × (임대면적/건축물의 연면적)
임대사업부분에서 발생한 금융수입의 합계액(수입이자, 할인료, 배당금)
– 비치 기장한 장부나 증빙서류에 의해 해당 임대보증금 등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한한다.
– 2 이상의 부동산임대 사업장을 소유한 경우 간주임대료는 사업장별로 계산하므로 한 사업장의 임대보증금 등으로부터 발생한 수입이자, 할인료, 배당금은 해당 사업장에 한하여 공제하며, 당해 과세기간 중에 발생한 이자상당액을 말하는 것이므로 시행령 제45조의 규정에 의한 수입시기가 도래하지 아니한 이자상당액을 포함한다.
전대의 경우 간주임대료 총수입금액 산입대상 보증금등의 계산
– 전대하고 받은 보증금등의 적수 – (전세 또는 임차받기 위하여 지급한 보증금등의 적수 × 전대 또는 전대한 부분의 면적이 임차받은 부동산의 면적에서 차지하는 비율(사업시설을 포함하여 전대한 경우, 그 가액의 비율))) × 1/365(366)
2. 주택임대소득에 대한 세액계산의 특례(법 §64의2, 영 §122의2)
분리과세 주택임대소득의 범위 (법 §14③7)
해당 과세기간에 주거용 건물 임대업에서 발생한 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(분리과세 주택임대소득)
세액의 계산방법 (법 §64의2)
분리과세 주택임대소득이 있는 거주자의 종합소득 결정세액은 다음 ①과 ②중 하나를 선택하여 적용한다.
① 종합소득 결정세액 (분리과세 적용하기 전의 세액)
② 다음 ㉮, ㉯에 의한 세액의 합계액
㉮ 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액에 14%를 곱하여 산출한 금액(조특법 §96①에 따른 소형임대주택 감면의 경우에는 감면받은 세액을 차감한 금액)
㉯ ㉮ 외의 종합소득 결정세액
| ○ 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면(조특법 §96①) 1. 임대주택을 1호 임대하는 경우 : 소득세 또는 법인세의 100분의 30(임대주택 중 민간임대주택특별법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택의 경우에는 100분의 75에 상당하는 세액 2. 임대주택을 2호 이상 임대하는 경우 : 소득세 또는 법인세의 100분의 20(장기일반민간임대주택의 경우에는 100분의 40)에 상당하는 세액○ 대통령령으로 정하는 내국인(조특령 §96①) 다음의 요건을 모두 충족하는 내국인을 말함 1. 소득세법 제168조에 따른 사업자등록을 하였을 것 2. 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록을 하였거나, 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정되었을 것○ 대통령령으로 정하는 임대주택 (조특령 §96②) 내국인이 임대주택으로 등록한 민간임대주택에 관한 특별법 및 공공주택 특별법에 따른 건설임대주택, 매입임대주택, 공공지원민간임대주택 또는 장기 일반민간임대주택으로서 다음 각 호읭 요건을 모두 충족하는 임대주택을 말함. 임대사업자가 임대하는 임대주택의 수를 계산할 때에는 해당 과세연도 종료일 현재 임대주택수를 기준으로 함. 1. 주택법 제2조 제6호에 따른 국민주택규모(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한다)의 주택(주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함하며, 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 일정배율(도시지역의 토지 5배, 그 밖의 토지 10배)를 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외)일 것 2. 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일(임대개시 후 제1항 제1호 및 제2호의 요건을 충족하는 경우 그 요건을 모두 충족한 날을 말함) 당시 6억원을 초과하지 아니할 것 3. 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것 이 경우 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고 임대사업자가 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항 및 공공주택 특별법 시행령 제44조 제3하에 따라 정한 기준을 준용한다 |
사업소득금액의 계산 (법 §64의2②)
○ 미등록임대주택
분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 50%)를 차감한 금액으로 하되, 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 추가로 200만원을 차감한 금액으로 함
○ 등록임대주택
해당 임대사업에서 발생한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 60%)를 차감한 금액으로 하되, 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 추가로 400만원을 차감한 금액으로 함.
※ 소득세를 감면받거나 등록임대주택의 사업소득금액을 계산하려는 자는 과세표준신고시 다음의 증빙서류를 제출하여야 함(시행규칙 §63)
– 임대업자 등록증 또는 공공주택사업자의 지정을 증명하는 서류
– 임대 조건 신고증명서, 표준임대차계약서 사본 등
주택임대소득의 계산 특례(영 §122의2⑦)
① 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우
과세기간 중 일부 기간동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택 임대사업에서 발생한 수입금액은 월수로 계산하며, 월수의 계산은 해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는달이 15일 이상인 경우 1개월로 봄
② 과세기간 중에 임대주택을 등록한 경우
해당 과세기간 중에 임대주택을 등록한 경우 주택임대소득금액은 다음의 계산식에 따라 계산한다.
(등록기간 수입금액 × (1-0.6)) + (미등록기간 수입금액 × (1-0.5))
③ 등록임대주택과 미등록임대주택에서 수입금액이 발생한 경우
과세기간 동안 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한 경우, 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액에서 추가로 공제하는 금액(2백만원 또는 4백만원)은 수입금액 기준으로 안분계산 함
[(등록임대주택 수입금액/총 주택임대수입금액) × 400만원] + [(미등록임대주택 수입금액/총 주택임대수입금액) × 200만원]
주택임대사업자 미등록가산세(법 §81의12)
주택임대소득이 있는 사업자가 사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록을 신청하지 아니한 경우… 사업개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액 × 0.2%