2024.12.3일 국세청은 보도자료 배포를 통해 2025.1.1이후 상속 증여세 법정 결정기한이 도래하는 분부터 감정평가액의 적용을 확대하겠다고 발표하였으며 그 대상은 기존의 비주거용부동산(고시된 상업용건물 및 오피스텔 제외)과 나대지에 더하여 주거용부동산으로 확대 시행키로 하였습니다. 보도자료 상 정확히는 초고가 아파트 및 호화단독주택으로서 통상적인 시세 대비 기준시가가 현저히 낮은 반면, 고가 부동산의 특성 상 유사매매사례가액 등을 찾기 어려운 경우로 안내하고 있습니다.
자칫하면 중가 아파트에 비해서 오히려 세부담을 덜 수 있는 경우가 생길 수도 있는 초고가 아파트 등에 대한 과세 형평을 맞추기 위한 조치로 보입니다.
사실.. 현재 그 근거법령인 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문 및 단서 내용에는 감정가액 적용대상의 범위에 제한을 명시하고 있지 않음으로써 원칙적으로는 초고가아파트 및 호화 단독주택 외 부동산에 대한 감정평가 실시에 대해서도 언제든 가능한 입장이기는 합니다.
다만, 최근의 법원 판결(2023구합 73250) 내용에서 원고의 주장과 같이 과세관청이 사후적,임의적으로 감정가액 평가를 할 수 있는 것 아니냐는 주장에 대해.. 시가주의 원칙 그리고 공평과세 원칙에 반하지 않으므로 이유없다는 법원의 판결과는 별도로 현실적으로 애매한 부분이 존재하는 것도 사실입니다.
즉, 납세자로선 기준시가와 시세 내지는 호가와의 차이가 크면 감정가액 평가를 고민해봐야 하는 현실적 딜레마에 빠질 수 밖에 없을 듯 보이기 때문입니다.
현행으로선 초고가아파트 및 호화단독주택의 가액기준.. 이런 것도 명확히 제시되지 않은 상태이므로.. 아마도 10억 언저리 아파트 및 주택이야 초고가 아파트 또는 호화단독주택으로 보기엔 개연성이 부족한 듯해서 별로 걱정할 필요가 없을 듯 보이나 20~30억 이상 주거용 부동산을 상속, 증여하게 되는 경우.. 감정가액 평가를 심각히 고민해야 할 상활이 될 수도 있을 것 같습니다.
현재로서는 평가기간 이후 결정기한 사이에 감정평가서작성일을 두고 2개 이상의 감정평가기관의 평가를 받아 재산평가심의위원회의 의결을 거쳐 감정평가된 가액으로 부과 처분함에 있어선 아무런 제약 사항이 없는게 사실입니다. 더욱이 초고가아파트 등의 경우 평가심의위원회 회부 예외 사유인 용도나 이용상태 등의 변동이나 급격한 가격변동의 요인 등을 찾기도 어려울 것으로 보여 아무래도 향후 고가주택 등의 경우에는 감정가액 적용 사례가 더욱 늘어날 것으로 보여 집니다.
아무튼 향후 과세관청이 감정가액을 적용하는 기준도 대폭 강화되어 현행 신고금액과 감정가액의 차액이 10억 이상이거나 10%이상 차이에서 5억 이상 이거나 10% 이상 차이 나는 경우로 바뀌는 바, 더더욱 감정평가에 의한 신고업무 진행이 필요할 수 밖에 없는 환경으로 바뀌는 것 같습니다.
아.. 아울러 전술한 법원 판결문에 따르면.. 상속증여시.. 감정평가의 선택여부의 결정권은 과세관청은 물론 납세자에게도 공평히 주어져 있는 바, 국민의 법적안정성 내지는 법적예측성을 저해하지 않으며 시가 과세라는 대원칙을 위한 근거 법령도 마련되어 있고.. 일부의 초고가아파트 등의 사례에서 처럼 그 매매사례가 흔치 않은 특성이 있는 부동산의 경우 감정평가를 실시함이 근거과세 및 공평과세에 부합한다고 판시하고 있는 바, 향후에는 기준시가와 시가 또는 감정가액과의 간극이 큰 부동산의 경우 선제적으로 감정평가를 받아 신고업무를 추진함이 타당할 것으로 판단됩니다.
개인적으로 생각하기에.. 이런 추세라면.. 아마도.. 향후 언젠..가.. 기준시가 라는 것도.. 역사속으로 사라지게 되지 않을까… 생각되네요