토지를 실수요에 따라 생산적 용도로 사용하지 않고 재산증식 수단으로 사용하는 경우 양도소득세를 중과함으로써 부동산 투기수요를 억제하기 위해 비사업용 토지에 대한 양도세 중과 제도가 도입된지 어언 10여년에 이르고 있습니다.
현재는 비사업용 토지에 해당할 경우 기본세율+10%, 지정지역의 경우 기본세율+20%의 중과세율을 적용하고 있으며 2017.1.1. 이후에는 비사업용 토지에 대한 장기보유특별공제를 전면 허용해 오고 있습니다. (25.1.1현재 지정지역은 없음)
비사업용 토지란? ... 농지, 임야, 목장용지 및 그 밖의 토지가 각각의 지목 본래 용도대로 사용하지 않는 경우를 말하는 것으로서 단순히 양도일 현재만 가지고 판단하지 않고 해당 토지의 소유하는 기간 중 법에서 정하는 상당기간을 지목 본래의 용도로 사용하지 않은 경우 비사업용 토지에 해당하게 됩니다. 토지의 지목 판정과 관련해서는 사실상 현황에 의하고 사실상 현황이 불분명한 경우 공부상 등재 현황에 의하도록 되어 있습니다(소득세법 시행령 168의7)
여기서 잠깐.. 현실적으로 왕왕 발생하는 사례를 하나 예를 들어보면.. 지목 상 농지이나 주차장업으로 사용하고 있는 경우.. 국세청 예규에 따르면(재산세과-1939, 2008.7.28) 사실상 현황에 따라 농지가 주차장 부지로 사용되고 있는 경우 지방세법에 따른 재산세 별도합산토지일 경우에는 사업용 토지에 해당하는 것으로 판단하고 있으며 또 다른 국세청 예규(부동산납세과-228, 2014.4.3.)에 따르면 사실상 현황에 따른 주차장 부지라 하더라도 주차장업 영위가 아닌 주차장으로 임대하고 있는 경우는 해당 기간을 비사업용 토지로 판단하고 있어 지목의 사실상 현황을 판단할 때 단순히 눈에 보이는 현황만으로 판단하는 것은 아니며 그 사용에 있어서도 직접 사용하였는지 여부에 따라 비사업용 토지 해당여부가 달라질 수 있음에 주의하여야 겠습니다.
비사업용토지 판정기준 .. 소득세법 시행령 168조의6 에 따른 기간기준 (일수계산에 의함)
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우 다음 모두의 기간(지목용도 외 사용기간)을 충족할 때 비사업용 토지
① 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
② 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
③ 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간
2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 모두의 기간을 충족할 때 비사업용 토지
① 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간
② 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
③ 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간
3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두의 기간을 충족할 때 비사업용 토지. 다만, 소유기간이 2년 미만인 경우 에는 ①을 적용하지 아니함
① 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간
② 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간
공통적으로 전체 토지소유기간 중 60% 이상 본래의 목적에 사용한 경우 나머지 조건들을 따져볼 필요없이 비사업용 토지 판정에서 제외 됨을 알 수 있습니다.
하지만 비사업용 토지 해당여부의 판단은 현실적인 여러 부득이한 사유의 발생이라는 특수성이 더해질 경우 위에서 보는 바와 같이 단순하지 않을 수 있어 그 검토에 있어 신중을 기해야 합니다. 기본세율 + 10% 이다보니 예를 들면 30%의 10% 즉 3%를 더한 33% 가 아닌 그냥 단순 산술적으로 30%+10% 즉 40%의(비지정지역일 경우) 고율이 적용되는.. 세액 차이가 크게 날 수 있는 부분이거든요..
사실.. 복잡한 비사업용 토지 관련 규정을 다시 들여다보게 된 계기가.. 내방 상담 손님 때문이었습니다. 상속받은 농지를 10여년이 흐른 지금 양도하실 생각이셨거든요…
상속받은 농지의 경우 그 상속개시일로부터 3년이 경과하지 않은 경우 (10,000㎡ 이내의 농지, 한국농어촌공사 위탁 임대 내지는 사용대하는 경우 20,000㎡ 이내의 농지) 3년까지는 재촌 자경으로 간주하는 규정이 있는 바, 5년 이내 양도시 전체 기간의 60% 이상의 기간이 사업용토지에 해당하므로 중과세 대상이 아니게 되며.. 2005.12.31이전에 취득한 종중 소유 농지의 경우에도 재촌 자경하는 것으로 간주하는 규정이 있는 바, 비사업용 토지에 해당하지 않게 됩니다.
무조건 비사업용 토지 제외
위에서 본 비사업용토지 판단 기간기준에 상관없이 무조건 비사업용토지로 보지 않는 예외 사항들이 있으니… 대표적으로..직계존 속 또는 배우자가 8년 이상 토지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지,임야 및 목장용지로서 이를 해당 직계존속 또는 배우자로부 터 상속, 증여받은 토지(다만, 양도당시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시 지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외함) 안 의 토지는 제외) .. 같은 규정이 있으나 이외에도 소득세법 시행령 168의 14에 따른 예외 사유들이 많이 있습니다.
비사업용 토지 해당여부의 판단… 복잡하고 어렵습니다.. 세무대리인들도 까딱하면 실수하기 딱 좋은 구조를 가지고 있습니다.
아.. 국세청에서 알려주는 양도세 실수톡톡.. 안내 책자에도 검토소홀로 인한 비사업용토지 판정 잘못으로 추징 사례가 소개가 되고 있으니 관심있는 분은 국세청 발간 책자를 참고하시기 바라며.. 모쪼록 토지의 양도시.. 최소한 비사업용 토지에 해당하는 지 아닌지에 대한 충분한 사전 검토를 꼭.. 하시길 당부드리겠습니다. 토지를 팔아야겠는데.. 비사업용토지에 해당되나?.. 이렇게…