일명 특수관계자 간 부동산 매매에 관한 질의를 받았습니다. 질의 요지는 부모 자식간 부동산의 매매가 현행 세법 상 불리하거나 까다롭게 적용되는 문제가 있는지에 관한 것이었습니다.
원론적으로 들어가면.. 부모 자식간 부동산의 거래라 해서 일반적이고 통상적인 부동산 거래에 비추어 특별히 다르게 취급될 이유는 없습니다. 당연히 세법에서도 별도로 제한하는 규정이 있는 것도 아니구요..
다만, 가령 부모자식간 같은 특수관계자 사이에 발생할 수도 있는 일정 금액 이상의 고저가 양수도를 규제하기 위한 규정은 있습니다. 이러한 규정이 없다면 매매를 가장한 증여의 이익을 어느 한쪽의 일방에서 타방으로 이전할 수 있으니까요..
소득세법 제101조[양도소득의 부당행위계산] 규정에 따르면‘양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다’ 라고 되어 있으며..
동법 시행령 제167조에 구체적으로 특수관계자간 부동산 매매거래에 따른 그 대가가 시가와 3억원 이상 차이가 나거나 5% 이상 차이가 날 경우, 즉 3억원과 시가의 5% 중 어느 하나의 기준 이상 차이가 날 경우에는 그 양도자의 양도소득을 시가에 의해 계산할 수 있도록 하고 있습니다. 아울러 이 경우의 시가는 상증세법 상 시가의 규정을 준용토록 되어 있습니다.
만일의 경우 30% 이상 저가로 매매하였을 경우를 가정하면 양도자는 저가양도가액을 부인하고 시가로 양도소득세를 재계산하고, 양수자는 30% 이상을 초과하는 수증이익에 대하여 증여세를 부담하게 됩니다.
(양도소득세 측면)
예를 들면 고저가 양수도에 의해 시가보다 3억원 또는 5% 이상 차이가 날 경우 소득세법 상 양도소득의 부당행위 계산 규정에 의거 양도자에게는 시가로 양도소득금액을 재계산하는 한편,
(증여세 측면)
양수자(또는 양도자)는 시가보다 3억원 또는 30%이상 차이가 나는 금액으로 기준금액 이상에 해당하게 되면 시가와 대가의 차액에서 기준금액(3억원 또는 30%해당금액)을 차감한 금액을 증여받은 것으로 간주되어 증여세를 납부하여야 합니다.
이상의 내용을 간단히 정리하면 아래 표와 같습니다.
| 구 분 | 시가차액<3억원 또는 5% | 시가차액≧3억원 | 30%>시가차액≧5% | 시가차액≧30% |
| 양도자 | – | 부당행위계산 | 부당행위계산 | 부당행위계산 |
| 양수자 | – | 증여이익의제 | – | 증여이익의제 |
* 양도, 양수자간 특수관계인 가정, 3억원 기준과 5% 또는 30% 기준 중 어느 하나라도 해당하면 각각 부당행위계산 및 증여이익의제에 해당하 게 됨을 유의 ☞ 3억원에 미달 되어도 5% 이상 또는 30% 이상이면 각각 해당
◎ 관련규정
소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】 동법 시행령 제167조, 상속및증여세법 제35조【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여】 동법 시행령 제26조[저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등]
– 새솔세무회계 –