다주택자 취득세 중과세는 주택 실수요자를 보호하고 투기 수요를 근절하기 위해 다주택자 및 법인이 주택을 취득할 경우 취득세율을 상향 적용하는 제도입니다. 이 제도는 부동산 보유를 통한 투기를 억제하고 주택 시장 안정을 도모하기 위한 세제 강화 조치로 도입되었습니다.
다음은 다주택자 취득세 중과세의 개요, 기준, 세율 및 예외 조건에 대한 상세한 설명입니다.
1. 취득세 개요 및 기준
취득세란: 취득세는 부동산, 차량 등 소유권 이전과 같은 취득 행위에 부과되는 세금을 말합니다.
취득이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유·무상의 모든 취득을 포함합니다.
취득세는 보통세로서 징수된 세금은 지방자치단체의 일반경비 충당에 쓰이며, 전액 광역자치단체로 세수가 귀속됩니다.
납세지는 과세 대상의 소재지(또는 등록지)를 기준으로 시·군·구 단위 기초자치단체에 신고·납부가 이루어집니다.
주택 수 산정 기준:
◦ 취득세는 계약일이 아니라 등기 완료일 기준으로 보유 주택 수를 산정합니다.
◦ 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산됩니다.
◦ 「도시 및 주거환경정비법」 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 조합원입주권은 해당
주거용 건축물이 멸실된 경우라도 소유자의 주택 수에 가산됩니다.
◦ 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 주택분양권은 소유자의 주택 수에 가산됩니다.
◦ 「지방세법」 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에
가산됩니다. 다만, 오피스텔은 취득 시점에서는 일반건축물 취득세율(4%)이 적용되며, 시가표준액이
1억 원 이하인 경우 취득세 산정을 위한 주택 수 계산 시 제외됩니다. 재산세 과세대장에 주택으로 기재
되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다.
◦ 직전 연도 전 소유자에게 주택분 재산세가 과세된 오피스텔을 승계취득하여 보유 중인 경우, 오피스텔
취득자에게 새롭게 주택분 재산세가 과세된 시점부터 주택 수에 산정합니다.
2. 다주택자 취득세 세율
주택을 유상 거래로 취득하는 경우, 보유 주택 수와 지역에 따라 취득세율이 차등 적용됩니다.
개인 (주택 유상거래 취득):
◦ 기본 세율: 취득 가액에 따라 1%에서 3%까지 적용됩니다. (농어촌특별세 및 지방교육세 포함)
▪ 취득당시가액이 6억 원 이하인 주택: 1천분의 10 (총 1.1%~1.3%).
▪ 취득당시가액이 6억 원 초과 9억 원 이하인 주택: 계산식에 따라 1천분의 10 ~ 1천분의 30
(총 2.2%~2.4%).
▪ 취득당시가액이 9억 원 초과하는 주택: 1천분의 30 (총 3.3%~3.5%).
◦ 중과 세율 (1세대 1주택자가 추가 취득 시):
▪ 조정대상지역 내 두 번째 주택 취득 시: 취득세율 8% (농어촌특별세 0.6%, 지방교육세 0.4% 포함하여
총 9.0%).
▪ 조정대상지역 내 세 번째 주택 이상 취득 시: 취득세율 12% (농어촌특별세 1.0%, 지방교육세 0.4% 포함
하여 총 13.4%).
▪ 비조정대상지역 내 두 번째 주택: 기본 세율이 적용됩니다.
▪ 비조정대상지역 내 세 번째 주택 취득 시: 취득세율 8% (농어촌특별세 0.6%, 지방교육세 0.4% 포함하여
9.0%).
▪ 비조정대상지역 내 네 번째 주택 이상 취득 시: 취득세율 12% (농어촌특별세 1.0%, 지방교육세 0.4%
포함하여 총 13.4%).
▪ 일반적으로 3주택 이상 보유 상태에서 주택을 추가로 취득하면 기본 취득세율(1~3%)에 8%가 추가
적용되어 **최대 12%**까지 증가할 수 있습니다.
* 참고 – 취득세 기본세율표
법인 (주택 취득):
◦ 주택 수나 소재지에 관계없이 **무조건 12%**의 높은 취득세율이 적용됩니다 (2021년 1월 1일 이후).
농어촌특별세 1%와 지방교육세 0.4%를 더하면 취득 시 부담해야 하는 **총 세율은 13.4%**입니다.
무상취득 (증여):
일반 무상취득: 1천분의 35 (비영리사업자는 1천분의 28). 총 세율은 농어촌특별세 및 지방교육세를 포함
하여 4.0% (비영리사업자는 3.16%)입니다.
조정대상지역 내 시가인정액 3억 원 초과 주택 증여 시: 다주택자 또는 법인의 경우 취득세율이 중과될 수 있습니다. 특히, 1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우를 제외하고, 조정대상지역 내 일정 가액 이상의 주택을 무상취득하는 경우 1천분의 40의 표준세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율이 적용됩니다 (총 13.4%).
취득세 신고기한
취득세의 신고 기한은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 상속으로 인한 취득의 경우 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우 9개월) 이내 신고·납부해야 합니다.
3. 중과세 예외 주택
모든 주택이 취득세 중과 대상이 되는 것은 아니며, 특정 조건을 충족하는 주택은 중과 대상에서 제외되거나 일반 세율이 적용될 수 있습니다.
• 공시가격 1억 원 이하 주택: 해당 주택은 취득세 중과 대상에서 제외되며, 일반 취득세율(1%)이 적용
됩니다. 이는 소형 주택이나 농어촌 지역의 주택에 해당하는 경우가 많습니다. 이 기준은 개인과 법인
모두에게 적용 됩니다.
• 별장: 별장은 2023년 3월 14일부터 취득세 중과세 대상에서 제외되었습니다.
• 지방 저가주택 (2025년 1월 2일 이후 취득분부터 소급 적용):
◦ 수도권(서울, 경기, 인천) 외 비수도권 지역에 소재하는 공시가격 2억 원 이하 주택을 유상으로 취득하는
경우, 기존 보유 주택 수와 관계없이 중과세율(8%, 12%)을 적용하지 않고 **기본세율(6억 원 이하 1%)**
을 적용합니다. 이는 개인 및 법인 구분 없이 적용됩니다.
◦ 더 나아가, 이처럼 지방 저가주택을 취득한 후 다른 신규 주택을 추가 구입할 경우, 해당 지방 저가주택은
신규 주택의 취득세율 산정 시 보유 주택 수에서도 제외됩니다. (단, ‘주택 수 제외’는 법인에게는 적용되지
않습니다. 법인은 주택 수를 고려할 필요가 없기 때문입니다).
◦ 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에
따른 사업시행구역으로 지정·고시된 지역의 주택은 이 예외 적용 대상에서 제외됩니다.
• 일시적 2주택: 일시적 2주택 규정 등 대통령령으로 정하는 기간 내 종전 주택을 처분하지 못하여 1주택
으로 되지 않은 경우 가산세가 부과될 수 있습니다.
• 지방 미분양 주택 (2025년 12월 말까지 취득분): 수도권 외 지방의 미분양 주택(취득 가액 6억 원 이하,
전용 면적 85㎡ 이하)을 취득하는 경우, 주택 수 제한 없이 종합부동산세 1주택자 과세 방식 적용 및
양도소득세 비과세 판정 시 주택 수에서 제외되는 혜택을 받을 수 있습니다. 미분양 주택임은 지방자치
단체장으로부터 확인받아야 합니다
위 내용은 구글 AI 서비스를 통해 생성한 자료를 바탕으로 작성한 내용입니다